Cho dù bạn đang ở trên thị trường để bán nhà của bạn hay để mua một ngôi nhà, bạn sẽ cần cảm nhận về giá trị của bất động sản cụ thể đó. Làm cách nào khác để bạn có thể đảm bảo rằng bạn đang yêu cầu hoặc trả một mức giá hợp lý? Phân tích thị trường so sánh, thường được viết tắt là CMA, là một công cụ hữu ích để đạt được điều này và có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về giá trị của một tài sản nhất định. Đây là mọi thứ bạn cần biết.
Phân tích thị trường so sánh là gì?
Phân tích thị trường so sánh là tổng hợp dữ liệu có thể được sử dụng để ước tính giá trị của một ngôi nhà. Chúng được tạo ra bằng cách so sánh ngôi nhà được đề cập với những ngôi nhà tương tự khác trong khu vực, bên cạnh nhiều yếu tố khác. CMA có thể cung cấp cả tổng quan chung về thị trường địa phương và dự đoán cụ thể được định hướng về giá trị thị trường hợp lý của một ngôi nhà cụ thể, sau đó có thể được sử dụng để giúp đặt giá chào bán hoặc giá đấu thầu.
CMA được thực hiện như thế nào?
Phân tích thị trường cạnh tranh xem xét các ngôi nhà trong một khu vực nhất định có nhiều đặc điểm của ngôi nhà đang được bán. Ví dụ: phân tích sẽ xem xét các tài sản có chung kích thước lô đất có thể so sánh được, diện tích tương tự và cùng số lượng phòng ngủ và phòng tắm. Nó cũng sẽ xem xét tuổi và tình trạng của bất động sản, những cải tiến đã được thực hiện trong nhiều năm, các tính năng đặc biệt như hồ bơi và bất kỳ đặc điểm nào khác có thể ảnh hưởng đến số tiền người mua sẵn sàng trả.
Điều quan trọng là phải xem xét CMA từ góc độ vị trí, tầm nhìn, số phòng ngủ, số phòng tắm, tuổi tài sản, chỗ đậu xe, vân vân.
CMA cũng sẽ tính đến các điều kiện của thị trường hiện tại, cả ở địa phương và quốc gia. Điều này giúp xác định giá bán có thể có của một ngôi nhà có thể dựa trên các điều kiện mà nó đang được bán.
Ai thường tạo ra nó?
Việc phân tích thường được tổng hợp bởi một đại lý bất động sản hoặc nhà môi giới và thường là đại lý của người bán, người chuẩn bị nó để giúp xác định giá chào bán của một căn nhà nên là bao nhiêu. Không giống như thẩm định nhà , được thực hiện bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp, CMA thường là một cái nhìn không chính thức hơn về thị trường tổng thể. Nhưng chỉ vì nó không phải là một cuộc thẩm định chính thức không có nghĩa là nó không đủ tin cậy.
Thực hiện phân tích thị trường cạnh tranh có chất lượng là một kỹ năng thực sự và điều quan trọng là người đại diện có kinh nghiệm như thế nào. Một đại lý càng quen thuộc với các nhà thẩm định, thì một đại lý sẽ định giá chính xác hơn.
Bạn có thể thực hiện phân tích thị trường so sánh của riêng mình nếu muốn, cho dù bạn đang hy vọng đi theo con đường bán theo chủ sở hữu hay chỉ đơn giản là muốn hiểu rõ hơn về thị trường địa phương hiện tại trông như thế nào. Rất nhiều dữ liệu có sẵn trên các website bất động sản thực tế mà công chúng có thể truy cập. Tuy nhiên, không có gì thay thế được kinh nghiệm và kiến thức của một đại lý chuyên nghiệp.
Các công cụ ước tính giá trị nhà trực tuyến được tạo ra từ một thuật toán không hoàn hảo, không bao giờ có thể thay thế kiến thức của con người về thị trường địa phương và phẩm chất của ngôi nhà. Ngay cả các nhà thẩm định cũng không có cái nhìn sâu sắc cần thiết để có giá trị căn nhà chính xác nếu họ không hiểu biết sâu sắc về thị trường.
Một ví dụ phân tích thị trường so sánh
Hãy tạo một CMA giả định làm ví dụ. Hãy tưởng tượng một ngôi nhà dành cho một gia đình rộng 100m2, với 3 phòng ngủ và 2 phòng tắm. Tài sản đang ở trong tình trạng tốt, đã trải qua nhiều lần nâng cấp trong vài năm gần đây và không yêu cầu bất kỳ sửa chữa lớn nào. Người bán hy vọng sẽ niêm yết nó với giá 6 tỷ.
Để xác định xem đó có phải là giá hợp lý hay không, hãy xem ba ngôi nhà tương tự đã được bán trong cùng một khu vực trong vòng ba đến sáu tháng qua.
- Căn thứ nhất rộng 120m2 với 3 phòng ngủ, hai phòng tắm đầy đủ tiện nghi và cũng trong tình trạng tương tự. Nó được bán với giá 7,2 tỷ.
- Căn thứ hai rộng 80m2 với 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm và nó cần sửa chữa lại mái mới. Nó được bán với giá 4,7 tỷ.
- Ngôi nhà thứ ba rộng 115m2 với ba phòng ngủ và 2 phòng tắm và đang ở trong tình trạng tốt, mặc dù hệ thống điều hòa không khí đã cũ hơn. Nó được bán với giá 6,7 tỷ.
Với thông tin này, một môi giới có thể xác định phạm vi giá chung cho ngôi nhà được đề cập – và 6 tỷ có lẽ là một điểm khởi đầu khá chính xác.
CMA so với các mô hình định giá khác
Phân tích thị trường so sánh không phải là cách duy nhất mà các chuyên gia bất động sản có thể xác định giá trị có thể có của một bất động sản. Có một số công cụ khác có thể được sử dụng để cung cấp một đánh giá tương tự.
Comps
Comps là một thuật ngữ viết tắt của các thuộc tính có thể so sánh trong một khu vực nhất định, như chúng ta đã xem xét trong ví dụ trên. Xem xét một loạt các comp có thể cho bạn ý tưởng tốt hơn về giá trị kỳ vọng của một tài sản. Nhưng có rất nhiều biến số có thể làm lệch các con số, bao gồm cả những thứ không liên quan gì đến ngôi nhà, như tiện ích khu vực và liên kết giao thông. So sánh được sử dụng trong phân tích thị trường so sánh, nhưng chúng chỉ là một phần của câu chuyện.
Thẩm định
Thẩm định được đánh giá bởi các chuyên gia được cấp phép, những người được đưa đến với tư cách là bên thứ ba khách quan để xác định giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Nhân viên thẩm định thực hiện xem qua một tài sản, sau đó so sánh nó với các bất động sản tương tự trong khu vực. Người cho vay thế chấp thường yêu cầu thẩm định để xác định xem tài sản đó có xứng đáng với số tiền cho vay hay không và chúng thường diễn ra sau khi đề nghị mua nhà đã được đưa ra.
Các mô hình định giá tự động
Các mô hình định giá tự động, giống như một phân tích thị trường so sánh nhanh được thực hiện bởi một chương trình máy tính. (Ví dụ: “gianhadat” của cenhomes.) Nó tính đến các chi tiết về tài sản và so sánh với những ngôi nhà khác trong khu vực để xác định giá trị ước tính cho tài sản nhất định. Tuy nhiên, những điều này không phải lúc nào cũng chính xác. Nhìn vào giá trị ngôi nhà như màu đen và trắng, và không đi qua một ngôi nhà và xem các chi tiết, rất dễ gây hiểu lầm cho người tiêu dùng.
Tôi có nên lấy CMA không?
Trong hầu hết các trường hợp, việc đại lý của bạn tạo một bản phân tích thị trường so sánh là điều đáng làm. Nó thường được bao gồm trong các dịch vụ của họ mà không phải trả thêm phí và nó cung cấp một cái nhìn quan trọng về giá trị tài sản của bạn có thể là gì. Mặc dù nó có thể không chính xác như đánh giá, nhưng nó cung cấp một phạm vi giá rất hữu ích dựa trên nhiều điểm dữ liệu khác nhau.
