Thị trường bất động sản phải đối mặt với sự thay đổi địa chấn khi môi trường lãi suất thấp kết thúc.
Bữa tiệc kéo dài hàng chục năm dành cho chủ nhà sắp kết thúc. Chi phí phục vụ các khoản thế chấp ở Anh, Châu Âu và Hoa Kỳ đã tăng lên cùng lúc với thu nhập khả dụng bị siết chặt, và những dự đoán về sự suy thoái về thị trường bất động sản hoặc thậm chí là một vụ nổ bong bóng sắp xảy ra hiện đang phổ biến.
Tuần trước, Knight Frank – hãng tư vấn BĐS toàn cầu dự báo rằng giá nhà ở London sẽ giảm 10% trong hai năm tới – một động thái rất bất thường đối với một cơ quan bất động sản, bổ sung cho phân tích độc lập và dự đoán của ngân hàng về mức giảm ít nhất trên khắp Vương quốc Anh.
Làm thế nào các thị trường nhà ở, vốn không có gì khác ngoài tăng giá trong một thập kỷ, lại có thể rơi vào tình trạng sụp đổ?
Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã đưa ra một bài học nghiêm khắc về sự nguy hiểm của việc vay mượn quá mức để mua nhà.
Vào thời điểm đó, khoảng một phần bảy các khoản thế chấp được sử dụng đòn bẩy cao với tỷ lệ cho vay trên giá trị bằng hoặc lớn hơn 90%. Trong những năm kể từ đó, các ngân hàng đã thắt chặt các tiêu chí cho vay với chỉ 4% có cùng mức vay.
Những người đi vay ngày nay phải huy động các khoản tiền gửi tương đối lớn và chứng minh rằng họ có thể chịu được việc tăng lãi suất. Việc cho vay liều lĩnh phần lớn đã được kiểm soát, làm giảm nguy cơ các chủ sở hữu nhà rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.
Đặc điểm quan trọng khác của thập kỷ qua là lãi suất thấp – cho phép người mua nhận các khoản thế chấp lớn với chi phí hàng tháng thấp.
Đổi lại, bất kỳ ai có khả năng tích lũy tiền gửi đều có thể mua được một tài sản đắt tiền hơn – đặt cược vào việc hoàn trả nó miễn là lãi suất vẫn ở mức thấp và thời hạn thế chấp đủ dài. Trên thực tế, lãi suất thấp đã khiến những ngôi nhà lớn hơn có giá cả phải chăng, đổi lại đẩy giá nhà tăng lên và lấn át những người không thể huy động tiền mặt để đặt cọc hoặc vay mượn ta bố mẹ.
Nhưng lãi suất đã tăng vọt trong năm nay – với việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất cơ bản từ 0,25% lên 3,25%, Ngân hàng Anh và ECB cũng làm theo. Thị trường đang có xu hướng lãi suất sẽ tiếp tục tăng mạnh vào năm tới khi các ngân hàng trung ương cố gắng kiềm chế lạm phát.
Đột nhiên, bức tranh khả năng chi trả đó đã thay đổi đáng kể.
“Chỉ 2-3 tháng trước, chúng tôi đã nói rằng lãi suất [ở Anh] lên tới 3% sẽ là một thách thức, với khả năng chi trả. Noble Francis, giám đốc kinh tế của Hiệp hội Sản phẩm Xây dựng cho biết, thị trường hiện đang dự đoán tỷ lệ thế chấp sẽ lên tới khoảng 6%.
Lãi suất tăng đã có tác động ngay lập tức. Những người cho vay thế chấp ở Anh đã vội vã rút sản phẩm sau khi Thủ tướng Kwasi Kwarteng cắt giảm thuế Ngân sách “mini” vào tháng trước làm tăng kỳ vọng tăng lãi suất.
Do đó, bất kỳ ai mua nhà ở Anh ngày nay sẽ phải đối mặt với chi phí vay thế chấp cao hơn nhiều. Theo dữ liệu từ công ty tư vấn BuildPlace, các khoản thanh toán thế chấp, tính theo tỷ lệ thu nhập của người mua lần đầu, trung bình khoảng 17%.
Tuy nhiên, nó không chỉ là những lúc bắt đầu sở hữu tài sản. Ngoài ra còn có một hiệu ứng sẽ được cảm nhận dần dần. Mỗi tháng, hàng chục hoặc hàng trăm nghìn chủ nhà ở Vương quốc Anh thực hiện các giao dịch có kỳ hạn cố định và phải thế chấp. Khi làm như vậy, họ sẽ phải đối mặt với chi phí cao hơn nhiều so với những gì họ hiện đang trả — và một số có thể bị đẩy đi bán.
Francis cho biết: “Trong thời kỳ mà phần lớn mọi người có khả năng phải chịu đựng mức lương thực tế giảm, đó là một cơn bão đối với những chủ nhà đã mua nhà trong 10 năm qua và không quen với lãi suất thế chấp cao,” Francis nói.
Có những dấu hiệu cho thấy chi phí đi vay cao hơn đã ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà mới, với cổng thông tin bất động sản Rightmove báo cáo rằng hoạt động từ những người mua tiềm năng đã giảm vào tuần trước so với mức trung bình gần đây — mặc dù ở mức khiêm tốn.
Nhu cầu giảm sẽ làm giảm các giao dịch ở Vương quốc Anh từ mức cơ sở vốn đã thấp theo tiêu chuẩn lịch sử. Nhu cầu thấp hơn thường hạn chế tăng giá nhà và số lượng giao dịch ít ỏi có nghĩa là dữ liệu có thể bị sai lệch bởi một số lượng giao dịch hạn chế.
Lucian Cook, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu nhà ở tại Vương quốc Anh tại đại lý bất động sản Savills, cho biết: “Rõ ràng những gì bạn sẽ thấy là thị trường nhà ở có giao dịch thấp hơn nhiều do những người di chuyển dựa trên nhu cầu và những người giàu tiền mặt thống trị.
Ở Mỹ, đã có bằng chứng về sức nóng của thị trường bán hàng, với khối lượng giao dịch giảm ở một số thành phố lớn.
Phân tích dữ liệu FT do công ty bất động sản Zillow cung cấp đến cuối tháng 7 năm 2022 cho thấy mức tăng trưởng doanh số bán nhà hàng tháng ở Mỹ đã giảm từ 4,4% ở đỉnh cao phục hồi sau đại dịch vào giữa năm 2021 , xuống mức thấp -2,2% trên cơ sở luân phiên 12 tháng.
Ngoài trường hợp cấp thiết thiết như chủ nhà qua đời, nợ nần và ly hôn thường được coi là ba yếu tố thúc đẩy doanh số bán hàng lớn nhất của các đại lý bất động sản – có rất ít động lực để bán ở thị trường giá rẻ. Nhưng chi phí thế chấp cao hơn có thể gây áp lực buộc một số chủ sở hữu nhà phải giao dịch với giá chiết khấu, kéo giá trung bình do các giao dịch xuống.
Doanh số bán hàng giảm sút, khả năng chi trả bị kéo dài và áp lực đối với các chủ nhà thế chấp có thể dẫn đến những đợt điều chỉnh giá đau đớn ở Anh, Mỹ và các nơi khác.
Sau ngân sách của Kwarteng, nhiều dự báo hiện có giá nhà trung bình ở Anh giảm hơn 10% trên cơ sở danh nghĩa trong hai năm tới. Do giá cả tăng vọt trong thời kỳ đại dịch, nên ngay cả khi giảm mạnh như vậy cũng chỉ đẩy giá trở lại mức được ghi nhận vào tháng 5 năm 2021.
Tuy nhiên, hậu quả có thể rất nghiêm trọng, đặc biệt đối với những người mua gần đây. Bởi vì lạm phát đang ở mức cao như vậy ở Mỹ và châu Âu, nên giá danh nghĩa giảm 10 lần sẽ thể hiện mức giảm thực tế gần 25% – mức giảm lớn hơn so với sự điều chỉnh đau đớn xảy ra sau cuộc khủng hoảng tài chính.
Nguồn: Dịch từ https://www.ft.com/content/528500c8-7cfa-4aaf-9fca-7692aafeb9ce
