Diễn biến thị trường BĐS năm 2021 tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh

HẠ TẦNG GIAO THÔNG

Khởi công sân bay quốc tế Long Thành

Ngày 05/01/2021, dự án sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1, tổng mức đầu tư 4.665 tỷ USD (109,111.7 tỷ Đồng) chính thức khởi công, dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 vào năm 2025 (bao gồm các hạng mục: một đường cất – hạ cánh dài 4,000m rộng 75m và hệ thống đường lăn; 1 nhà ga hành khách công suất 25 triệu hành khách/năm (tổng diện tích sàn 373,000 m2) và 1.2 triệu tấn hàng hóa/năm).

Thông xe cầu Phước Lộc Nhà Bè

Ngày 07/01/2021, Cầu Phước Lộc (huyện Nhà Bè, TP. HCM) được thông xe sau 8 năm khởi công. Cầu Phước Lộc có chiều dài 390m, rộng hơn 10m, 2 làn xe, được khởi công vào năm 2012, có tổng vốn đầu tư 405 tỷ Đồng.

Hợp long cầu Thủ Thiêm 2

Ngày 02/9/2021, công trình cầu Thủ Thiêm 2 chính thức hợp long nối liền TP. Thủ Đức và Quận 1, dự kiến khai thác vào Q2/2022. Công trình dài hơn 1.4km, phần cầu dài 886m với 6 làn xe, khởi công ngày 03/02/2015, tổng vốn đầu tư gần 3,100 tỷ Đồng.

Thông xe đường nối Nhơn TRạch với cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu giây

Ngày 20/10/2021, công ty CP Đầu tư phát triển Cường Thuận IDICO đã tổ chức lễ thông xe tuyến đường 319 nối huyện Nhơn Trạch với cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây. Dự án được khởi công năm 2017 do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO làm chủ đầu tư. Toàn tuyến dài 9.4km – rộng 16 m, tổng kinh phí dự án gần 1,000 tỷ Đồng.

DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Phân khúc đất nền tại TP.HCM và các giáp ranh

Tổng kết năm 2021, ghi nhận toàn thị trường có khoảng 46 dự án mở bán (24 dự án mở bán mới và 22 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo). Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 6,220 sản phẩm, chỉ bằng 47% so với năm 2020 (khoảng 13,179 sản phẩm). Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 76% tương đương 4,697 sản phẩm, bằng 55% so với lượng tiêu thụ của năm 2020 (khoảng 8,519 sản phẩm)

Nguồn cung mới trong năm 2021 sụt giảm mạnh khi chỉ đạt 47% so với năm 2020. Với việc thực hiện giãn cách xã hội do dịch bệnh đã ảnh hưởng đến kế hoạch giới thiệu sản phẩm và hoạt động bán hàng của các dự án.
Khi quỹ đất tại TP. HCM ngày càng hạn chế làm cho nguồn cung trở nên khan hiếm, thì thị trường tại các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, BR-VT trở thành nguồn cung chủ lực, đặc biệt 2 tỉnh Long An và Đồng Nai chiếm khoảng 68% nguồn cung toàn thị trường.
Nhiều CĐT và sàn môi giới chọn giải pháp giới thiệu sản phẩm, tổ chức mở bán dự án của mình trên các nền tảng công nghệ trong giai đoạn TP. HCM và các tỉnh thành phía Nam thực hiện lệnh giãn cách toàn xã hội.
Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá có xu hướng giảm trong giai đoạn áp dụng biện pháp phong tỏa toàn xã hội.
Các dự án quy mô lớn, quy hoạch tiện ích nội khu đa dạng, vị trí thuận lợi trong việc kết nối với các khu vực xung quanh và pháp lý rõ ràng có tỷ lệ giao dịch thành công cao.

Phân khúc đất nền tại thị trường TP.HCM

Năm 2021, thị trường TP. HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc đất nền. Tổng kết năm toàn thị trường có 2 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường khoảng 98 sản phẩm, bằng 17% so với năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 52% (tương đương 51 sản phẩm), bằng 15% so với năm trước

Năm 2021, thị trường đất nền TP. HCM tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Các tỉnh giáp ranh tiếp tục là thị trường chủ đạo.
Các dự án tại TP. HCM chủ yếu có quy mô nhỏ lẻ, tập trung chủ yếu ở các quận/huyện vùng ven như: Bình Chánh, Củ Chi,…
Phân khúc đất nền tại TP. HCM chiếm chủ đạo ở thị trường thứ cấp với các dự án đã có từ những năm trước

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh

Theo quan sát của R&D – DKRA Vietnam, phân khúc BĐS căn hộ tại TP. HCM và các tỉnh giáp ranh trong năm 2021 ghi nhận có khoảng 41 dự án mở bán (18 dự án mới và 23 giai đoạn tiếp theo). Nguồn cung mới ghi nhận xấp xỉ ở mức 21,138 căn, bằng 70% so với năm 2020 (30,042 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt ở mức 81% với khoảng 17,122 căn, bằng 65% so với năm trước (26,313 căn).

Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh so với năm 2020. Thị trường TP. HCM chiếm khoảng 64% tổng
nguồn cung mới năm 2021. Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương giảm mạnh so với năm 2020.
Dịch bệnh thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực BĐS diễn ra nhanh hơn. Trong giai đoạn phong tỏa toàn xã hội, nhiều CĐT và sàn môi giới đã giới thiệu dự án, mở bán online trên các nền tảng công nghệ khác nhau.
Để kích cầu thị trường đang gặp khó khăn do dịch bệnh, nhiều CĐT đã đưa ra các chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng như kéo dài phương thức thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay,….
Mặt bằng giá sơ cấp tăng, chi phí đầu vào tăng và nguồn cung mới khan hiếm được cho là những nguyên nhân chính gây sức ép lên việc tăng giá.
Thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm mạnh, thị trường thứ cấp gần như “đóng băng” vào Q3/2021 do dịch bệnh.
Mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng giảm, cục bộ một số dự án sắp bàn giao trong giai đoạn Q4/2021 – Q1/2022 có mức giảm khoảng 3% – 5% so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát.

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM

Trong năm 2021, TP. HCM ghi nhận có khoảng 22 dự án mở bán (9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo). Cung cấp cho thị trường khoảng 13,583 căn, bằng 77% so với năm 2020 (17,579 căn). Lượng tiêu thụ ghi nhận đạt mức 79% nguồn cung mới với khoảng 10,749 căn, bằng 71% so với lượng tiêu thụ của năm 2020 (15,229 căn).

Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh so với 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Tỷ trọng nguồn cung khu Đông giảm so với năm trước nhưng vẫn ở mức cao, chiếm 58% tổng nguồn cung.
Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường trong năm 2021, chiếm 72% nguồn cung và 69%
lượng tiêu thụ mới. Thị trường tiếp tục năm thứ ba liên tiếp khan hiếm căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu
Đồng/m2.
Nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại TP. HCM vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Thị trường chịu những khó khăn nhất định như tỷ trọng nguồn cung theo phân khúc phân bổ không đều, những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện triệt để, tình hình dịch bệnh phức tạp, khan hiếm nguồn cung khiến mức giá tăng cao.
Thị trường căn hộ siêu sang tại TP. HCM đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu Đồng/m2.

Phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh

Năm 2021, phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và 5 tỉnh giáp ranh ghi nhận 9,823 căn mở bán đến từ 55 dự án (bao gồm 31 dự án mới và 24 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), tăng 34% so với năm trước (7,339 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 57%, tương đương 5,619 căn, tăng 7% so với năm 2020 (5,259 căn).

Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng so với năm trước, tuy nhiên có sự phân bổ không đồng đều chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án.
Đồng Nai tiếp tục là khu vực dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Riêng Tây Ninh và BR-VT tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
Các hình thức mở bán, ráp căn online được áp dụng mạnh mẽ trong tình hình dịch bệnh tái bùng phát và lệnh giãn cách xã hội kéo dài tại các địa phương.
Thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm mạnh, thị trường thứ cấp gần như ngủ đông khi TP. HCM và các tỉnh phía Nam áp dụng cách ly toàn xã hội, cục bộ ghi nhận một số nhà đầu tư cắt lỗ/giảm giá để nhanh chóng thu hồi vốn.
Những dự án quy mô lớn, được phát triển bởi những CĐT uy tín với mức giá bán phù hợp và nhiều chính sách chiết khấu, ưu đãi vẫn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM

Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, năm 2021 phân khúc nhà phố/biệt thự TP. HCM ghi nhận 20 dự án mở bán (bao gồm 13 dự án mới và 7 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 797 căn, bằng 31% so với năm trước (2,558 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới xấp xỉ 70%, tương đương 557 căn, bằng 29% so với năm 2020 (1,900 căn).

Tình hình dịch bệnh tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản TP. HCM khiến nguồn cung và lượng tiêu thụ mới sụt giảm mạnh, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây, những khu vực có quỹ đất rộng và mức giá bán vẫn còn thấp so với các khu vực còn lại.
Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung mới, hầu hết các dự án có giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng từ 3% – 5% so với giai đoạn mở bán trước đó.
Giao dịch thứ cấp sụt giảm mạnh so với năm trước, tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà với mức giá bán trên dưới 10 tỷ Đồng/căn.
Giữa bối cảnh dịch bệnh, nhiều CĐT đã linh hoạt áp dụng hình thức mở bán ráp căn online, tổ chức mini-event hàng tuần tại sàn, ban hành nhiều chính sách ưu đãi, lịch thanh toán giãn cách nhằm hỗ trợ khách hàng.

Bất động sản nghỉ dưỡng – Biệt Thự nghỉ dưỡng

Theo số liệu thống kê của R&D – DKRA Vietnam, trong năm 2021, cả nước ghi nhận 37 dự án mở bán (bao gồm 26 dự án mới và 11 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 4,115 căn. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới hơn 71%, tương đương 2,925 căn.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận những dấu hiệu hồi phục tích cực. Nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng, tập trung chủ yếu vào giai đoạn những tháng cuối năm. Tuy nhiên, vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước 2019.
Có sự phân bổ không đồng đều về nguồn cung và sức cầu thị trường giữa các dự án và khu vực, tập trung phần lớn tại một số khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Quảng Ninh, BR-VT,….
Thanh Hóa trở thành tâm điểm của thị trường, ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng mạnh, chiếm lần lượt 52% và 62% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ của khu vực các tỉnh phía Bắc.
Những dự án nằm trong các khu đại đô thị với quy mô hàng trăm hecta, phát triển bởi CĐT uy tín và được vận
hành bởi thương hiệu quốc tế 5 sao tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Mặc dù xuất hiện từ 10 – 15 năm trước, nhưng đến nay loại hình biệt thự nghỉ dưỡng đồi núi với nguồn cung khan hiếm và tiềm năng phát triển mới bắt đầu thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng – nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng

Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp ghi nhận 21 dự án mở bán trong năm 2021 (16 dự án mới và 5 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 4,898 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 88%, tương đương 4,299 căn.

Loại hình nhà phố/shophouse trong khu phức hợp dần hồi phục, tiếp tục là điểm sáng trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi ghi nhận nguồn cung và sức cầu thị trường tăng, tập trung phần lớn vào giai đoạn cuối năm.
Nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu vực miền Trung khi chiếm khoảng 50% nguồn cung mới cả nước. Khánh Hòa, Phú Quốc tiếp tục dẫn đầu khi chiếm 52% nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.
Nhờ vào khả năng có thể kết hợp vừa ở vừa kinh doanh và tính thanh khoản cực cao nên các dự án nhà
phố/shophouse nghỉ dưỡng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách hàng.

Bất động sản nghỉ dưỡng – Condotel

Trong năm 2021, nguồn cung phân khúc Condotel ghi nhận 11 dự án mở bán (bao gồm 9 dự án mới và 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3,792 căn. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới hơn 58%, tương đương 2,211 căn.

Nguồn cung và sức cầu giảm mạnh, thị trường gần như ngủ đông trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát mạnh từ đầu Q3/2021.
Khu vực miền Nam dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung.
BR-VT và Quảng Bình chiếm khoảng 60% nguồn cung mới và 76% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng từ 5% – 10% so với giai đoạn mở bán trước, kèm theo đó là các chính sách chiết khấu, ưu đãi và lịch thanh toán linh hoạt được các CĐT ban hành nhằm kích cầu thị trường sơ cấp.
Hình thức mở bán, ráp căn online vẫn được ưu tiên áp dụng trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát tại nhiều địa phương, tuy nhiên chưa được hiệu quả như kênh bán hàng truyền thống.
Những dự án được phát triển bởi những CĐT uy tín đã xây dựng được hệ sinh thái và được vận hành quản lý bởi những thương hiệu quốc tế 5 sao được khách hàng ưu tiên lựa chọn.

Nguồn DKRA.VN